El nivel de ingresos exigido para calificar a un préstamo hipotecario varía según el plazo, la cuota y las condiciones del banco. Las simulaciones muestran qué se necesita para financiar la compra de una vivienda y cómo influyen las distintas variables.
El regreso de los créditos hipotecarios al sistema financiero volvió a poner sobre la mesa una pregunta clave para quienes buscan dejar de alquilar: qué nivel de ingresos se necesita para acceder a un préstamo. Cada entidad financiera tiene sus propias condiciones, pero lo que está claro, es que el acceso sigue concentrado en hogares con ingresos formales elevados.
Para entender mejor este escenario, Infobae analizó el resultado de distintas simulaciones realizadas en la web del Banco Nación. El ejercicio fue realizado por la compra de una vivienda de 100.000 dólares. Como el banco financia hasta el 75% del valor de la propiedad, el crédito máximo a solicitar en este caso es de USD 75.000, mientras que el comprador debe contar con el 25% restante como ahorro previo .
A partir de ese punto, el ingreso necesario depende de variables clave como el plazo elegido y si el solicitante cobra o no su sueldo en el banco.
Cuánto hay que ganar si se cobra el sueldo en el banco
Para quienes perciben sus haberes en el Banco Nación, las condiciones son más favorables, con una tasa nominal anual del 6% y cuotas más bajas en relación con otras alternativas.
En una primera simulación, con un plazo de 20 años, la cuota mensual inicial se ubica en $917.649 Dado que el sistema establece que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar, los ingresos netos necesarios (sumando titulares y codeudores) deben alcanzar los 3.670.595 pesos.
| A 30 AÑOS CON SUELDO EN BNA | |
|---|---|
| CFT TEA | 8,73% |
| CFT TEM | 0,70% |
| CFT TNA | 8,40% |
| Cuota en $ | $ 811.476 |
| Cuota en UVAS | 427,18 |
| Cuánto se cubre del valor de la vivienda | 75% |
| Ingresos netos (titluar y codeudores) | $ 3.245.905 |
| Ingresos netos mínimos | $ 1.622.952 |
| Monto incial en UVA | 56.063,84 |
| TEM | 0,50% |
| TNA | 6% |
| Valor actual del UVA | 1899,62 |
| Valor propiedad en UVA | 74.751,79 |
La diferencia entre ambos plazos muestra uno de los principales mecanismos para mejorar la accesibilidad: alargar el tiempo de pago reduce la cuota inicial y, por lo tanto, el ingreso exigido.
Qué pasa si no se cobra el sueldo en el banco
Las condiciones cambian de manera significativa para quienes no acreditan su sueldo en el Banco Nación. En estos casos, la tasa es más alta (la TNA sube a 12%) y, en consecuencia, también lo son las cuotas y los ingresos exigidos.
En una simulación a 20 años, la cuota mensual asciende a $1.172.657. Para poder afrontarla, el grupo familiar debe demostrar ingresos por $4.690.627, mientras que los titulares deben alcanzar ingresos de 1.172.657 pesos.
| A 20 AÑOS SIN SER CLIENTE | |
|---|---|
| Cuánto se cubre del valor de la vivienda | 75% |
| Cuota en UVAS | 617,31 |
| Valor propiedad en UVA | 74.751,79 |
| Monto incial en UVA | 56.063,84 |
| Ingresos netos (titluar y codeudores) | $ 4.690.627 |
| Ingresos netos mínimos | $ 2.345.313 |
| Cuota en $ | $ 1.172.657 |
| Valor actual del UVA | 1899,62 |
| TNA | 12% |
| TEM | 1,00% |
| CFT TEM | 1,01% |
| CFT TNA | 12,10% |
| CFT TEA | 12,80% |
Si el plazo se extiende a 30 años, la cuota baja a $1.095.472. Sin embargo, los ingresos requeridos siguen siendo elevados: $4.381.890 para titulares y codeudores, y $2.190.945 en el caso de los titulares.
En lo que respecta a las tasas, la TNA es del 12%, con lo que la Tasa Efectiva Mensual (TEM) llega al 1%.
| A 30 AÑOS SIN SER CLIENTE | |
|---|---|
| Cuánto se cubre del valor de la vivienda | 75% |
| Cuota en UVAS | 576,68 |
| Valor propiedad en UVA | 74.751,79 |
| Monto incial en UVA | 56.063,84 |
| Ingresos netos (titluar y codeudores) | $ 4.381.890 |
| Ingresos netos mínimos | $ 2.190.945 |
| Cuota en $ | $ 1.095.472 |
| Valor actual del UVA | 1899,62 |
| TNA | 12% |
| TEM | 1,00% |
| CFT TEM | 1,01% |
| CFT TNA | 12,09% |
| CFT TEA | 12,79% |
Estas cifras reflejan el impacto directo que tiene la relación con el banco en el costo del financiamiento y en las condiciones de acceso.
Cómo se calcula el ingreso mínimo
Uno de los puntos centrales de los créditos hipotecarios UVA es que la cuota inicial no puede superar el 25% del ingreso neto del grupo familiar . Este límite es el que determina, en última instancia, cuánto hay que ganar para acceder al préstamo.
Además, el Banco Nación permite sumar ingresos de familiares directos como codeudores, lo que facilita alcanzar el umbral requerido. Sin embargo, también exige que los titulares aporten al menos el 50% de los ingresos necesarios.
Este esquema busca garantizar la capacidad de pago del crédito y reducir el riesgo de mora, en un contexto en el que las cuotas se ajustan por inflación a través del sistema UVA.
Ahorro previo y condiciones generales
Más allá de los ingresos, hay otro requisito clave: contar con el ahorro inicial. Como el banco financia hasta el 75% del valor de la propiedad, el comprador debe aportar el 25% restante.
En el caso de un departamento de USD 100.000, esto implica disponer de USD 25.000 antes de iniciar la operación. A la cotización de hoy ($1.420 por dólar), eso se traduce en un ahorro de $35.500.000.
A esto se suman otros requisitos habituales, como demostrar ingresos formales, contar con estabilidad laboral y cumplir con las condiciones de calificación crediticia. En general, estas líneas están dirigidas principalmente a trabajadores en relación de dependencia, jubilados o autónomos con ingresos comprobables.
Un acceso limitado a ingresos altos
Los números actuales muestran que, aun con la reactivación del crédito hipotecario, el acceso sigue siendo restringido. Los niveles de ingreso requeridos superan ampliamente el promedio salarial, lo que deja fuera a una gran parte de la población.
Si bien no hay datos oficiales de salarios actualizados a abril de 2026, los datos más recientes publicados por el Ministerio de Capital Humano indican que en enero de este año los trabajadores asalariados del sector privado formal cobraron en promedio $1.753.134 netos, un valor que apenas alcanza para cubrir la exigencia mínima del Banco Nación para quienes perciben el salario en esa entidad financiera. De esa forma, para acceder al crédito se necesitaría inevitablemente un segundo ingreso familiar.
En este contexto, las simulaciones permiten dimensionar con precisión el esfuerzo económico necesario para acceder a la vivienda propia: no solo por el nivel de ingresos exigido, sino también por el ahorro previo y la estabilidad laboral requerida.
Así, para comprar un departamento de USD 100.000 mediante un crédito hipotecario del Banco Nación, el ingreso familiar necesario puede ubicarse entre poco más de $3,24 millones y cerca de $4,69 millones, dependiendo de las condiciones elegidas.